1. Территория
Центральная часть города. Район относят к "историческому
центру". Основные достопримечательности, исторические и
культурные объекты: Зимний дворец, Дворцовая площадь,
Русский музей, Казанский собор, Инженерный замок, Марсово
поле, Таврический дворец, Смольный собор и др. Cтык
Обводного канала и Невы - Нева - Адмиралтейский проспект -
Гороховая - Фонтанка - улица Бородинская - улица
Звенигородская - Обводный канал. Надо добавить, что
Центральный район - это симбиоз трех ранее существовавших
районов: Дзержинского, Смольнинского,Куйбышевского,
объединенных под одной "короной".
2. Типы объектов недвижимости
Подавляющее большинство домов - дома старого фонда. При этом
есть дома очень старые, второй половины 18 века - на
Миллионной, Мошкове переулке, Казанской. Много домов
построено и в начале XX века - дома с металлическими
перекрытиями. Порядка 20% домов в районе прошли капитальный
ремонт.
Дома старого фонда представляют собой сплошную застройку,
куда вкраплены, как ни странно, даже "хрущевки" (улица
Профессора Ивашенцева и даже Салтыкова-Щедрина- самый конец
Кирочной) и совсем небольшое количество домов, построенных в
70-90 годах нашего века (Калужский переулок, Мытнинская
улица, дом на улице Жуковского и т. д.). Сталинских домов в
пределах района встречается намного больше, чем домов
последних десятилетий строительства. Это и дома на улице
Бонч-Бруевича, на Советстких, Тверской, Новгородской,
Шпалерной, Суворовском проспекте. "Сталинки" есть и на
Староневском проспекте, на Таврической улице. А вот бывший
Куйбышевский район их почти не имеет. В Центральном районе
порядочно и домов, построенных в начале 30-х годов нашего
века - невзрачные снаружи и ущербные по планировкам внутри
(Шпалерная).
Предложения. Предложения на продажу квартир в
Центральном районе достаточно велики. Велики по численности,
но весьма невысоко качество предлагаемых квартир. Очень мало
квартир в домах с капремонтом, имеющих вход в подъезд с
улицы, благообразный вид из окон. Очень мало небольших 1 - 2
комнатных квартир (такова особенность района: при Романовых
небольших квартир не строили). Крайне мало квартир с элитным
видом (например, на Таврический сад, Неву, Мойку и т. д.).
Очень мало и больших квартир (за 100 кв. м. общей площади) в
домах с капремонтом. Такие большие квартиры оставались в
домах только после капремонта, сделанного в 50 - 60 годах,
когда большие квартиры делались под коммуналки. Потом в
70-х-80-х годах, после капремонта, оставались уже
сравнительно небольшие квартиры. Для большой квартиры их
надо покупать две вместе, но очень не просто найти две
одновременно продаваемые квартиры на одной площадке (такое
сочетание на агентском сленге называется "спарка").
Подавляющее большинство квартир в этом районе, к сожалению,
обречено на непродажу на долгие-долгие годы. И,
действительно, кто купит квартиру (пусть даже и недорого!),
находящуюся во 2-м (а в третьем!) дворе с видом на мусорные
баки и с полным отсутствием солнца во дворах-колодцах. Если
для небольших квартир (40_60 кв. м.) еще есть шанс быть
проданными, то кто купит 4-5-6-7-8 и т. д. комнатную
квартиру с дворовым видом. Даже изредка читая газеты и
смотря TV можно придти к выводу, что ни массовый капремонт,
ни массовое благоустройство центра, ни даже массовые
косметические работы нам не грозят еще годы-десятилетия.
Спрос.
Давайте посмотрим, какие же квартиры в центре пользуются
устойчивым спросом. Акценты сместились в сторону небольших
2-3 комнатных квартир с капремонтом или с металлом;
находящихся на небольших тихих или полутихих улицах. Это и
почти все улицы перпендикулярные улице Восстания (Манежная,
Гродненский, Солдатский, Ковенский) и более шумные -
Шпалерные, Фурштатская, Захарьевская. До этого спрос тяготел
к более крупным квартирам. Устойчивый спрос на "сталинские"
квартиры в Смольнинском районе, особенно в конце
Суворовского проспекта и "вокруг и около". А разве можно
забыть элитнейшую часть района между Невой - Невским
проспектом и Фонтанкой - так называемый "Золотой
треугольник". Пешеходная зона на Малой Конюшенной -
небольших, да и больших квартир не найти - проданы. Большая
Конюшенная, Мойка, канал Грибоедова, Манежная площадь, все
набережные. Выбора нет. Морские улицы - Малая и Большая.
Фонтанка идет вяло - шумно очень(но тоже не везде). И вода
каналов от Невы до Невского дороже, чем после Невского
проспекта. И не забудем про благостный вид на парки -
скверы, на церкви и храмы. Неплохим спросом пользуются и
Советские улицы, но, в основном, между Греческим и
Суворовским проспектами. За Суворовским цены ниже. Многие
микрорайоны центра (улицы Дегтярная, Мытнинская,
Старорусская) пользуются весьма низким спросом, даже если
квартиры там имеют хорошую планировку, капремонт, вход с
улицы, вид на улицу. Ничем не лучше (хуже) дома по Гороховой
и прилегающим улицам. Невысокий спрос на левобережье
Фонтанки (для тех, кто не знает - Фонтанка "вытекает" из
Невы) - Бородинская, Загородный проспект, большая часть
улицы Марата, улицы у станции метро "Лиговский проспект" и
т. д. Совсем плохая ситуация у Обводного канала, Моисеенко,
на Большей части Новгородской, Херсонской. Умеренный спрос
на квартиры между Лиговским проспектом и Фонтанкой (за
исключением, пожалуй, Пушкинской, начала Марата, Стремянной,
Поварского, Дмитровского:). Особняком - Невский проспект. С
одной стороны, невысокий спрос. С другой стороны, все больше
глазниц окон смотрит на нас стеклопакетами. Ограничивает
спрос и огромность квартир, и неважная экология, и
невозможность расселить огромные дворовые квартиры Невского,
и многолюдье улицы. И все равно, квартиры продаются. Больше
- в начале проспекта, меньше - на Староневском. Вне всякого
сомнения, через десяток лет практически весь Невский будет
состоять из отдельных квартир (стараниями риэлторов и
городской администрации). Экономический эффект от
благоустройства центральных дворов очевиден: после того как
город привел их в порядок, инвесторы расселили казавшиеся
безнадежными коммуналки, а на освободившихся площадях
разместили элитное жилье и магазины. Этим объясняется и
разнообразие дизайнерских решений. Например, двор домов 90 и
92 по Невскому проспекту стилизован под корабль, который
окружают холмы-волны, "ручей", вымощенные искусственными и
натуральными камнями тротуары и т.д
3. Экология и рекреация
Загрязнение почв. Очень неоднородное. "Весьма интенсивное"
(максимальное по городу) - часть бывшего Смольнинского
района, примыкающая к Неве. . Остальная часть Смольнинского
района, часть Дзержинского (у станции метро "Чернышевская")
и Куйбышевского - "умеренное" и "интенсивное" загрязнение.
Начало Невского проспекта и прилегающие улицы - слабое
загрязнение.
Загрязнение атмосферного воздуха. Почти однородно во всем
районе.
Уровень шума. Наиболее шумные магистрали района: начало
Литейного проспекта, Невский проспект и часть
Суворовского,Лиговский, Владимирский, Староневский
проспекты.
Радиационная обстановка: средняя в пределах города.
Загрязненность водных объектов: Нева, Мойка, Фонтанка, канал
Грибоедова - "умеренно грязные" (только у Охтинского моста
"загрязненные"). Обводный канал от "умеренно загрязненного"
до "грязного.
Если обобщить все данные, изложенные выше, то можно сделать
вывод, что экология Центрального района несколько хуже
среднестатистических данных по "среднему" району, не более.
Район обильно обжит станциями метро (5 станций). К
сожалению, через Центральный район проходит очень много
транзитного транспорта, и пока альтернативы этому нет (но с
вводом в действие кольцевой автодороги ситуация резко
изменится в сторону улучшения).
Зеленые насаждения: Из крупных - Таврический сад,
Михайловский и Адмиралтейский, Марсово поле, Летний сад, сад
им. Чернышевско го (он находится у Мытнинской улицы), зелень
вокруг Александро-Невской лавры, парки вокруг Смольного,
скверы на Казанской площади, площади Искусств, Манежной
площади.
Промышленные предприятия. Увы, для центра их не мало: ТЭЦ на
Синопской набережной, автобаза на Короленко, промзона вдоль
Обводного канала.
Зато любителей культурных программ этот район не разочарует.
Огромное количество различного типа кафе, баров, ресторанов
и клубов. Несколько театров, основные библиотеки города,
современные кинотеатры.
4. Транспорт
Уровень обеспеченности транспортом в районе благоприятный
для пешеходов. Несколько станции метро, которые расположены
друг от друга примерно на расстоянии 10-20 мин ходьбы:
Невский пр., Маяковская, Пл. Александра Невского,
Достоевская, Лиговский пр, Чернышевская. Также в
распоряжении жителей города наземный транспорт (троллейбусы,
автобусы, трамваи). Автомобилисты же вообще предпочитают
лишний раз не проезжать по территории этого района в часы
пик (особенно по Литейному, Невскому, Лиговскому проспектам
и ул. Марата). Традиционные места скопления автотранспорта в
районе мостов через Неву. Дорожный фонд постепенно
приводится в порядок, основные улицы уже с хорошим дорожными
покрытием.
5. Тенденции рынка недвижимости в районе
1) Жилой фонд представлен в основном домами старого фонда,
домов послереволюционных не более 10%;
2) Спрос в районе имеет ограниченный характер: дома с
капремонтом и металлическими перекрытиями, хорошим видом,
престижными улицами, входом в подъезд с улицы и т. д.
3) Предложения перекрывают спрос, за исключением предложений
на квартиры с видом на:
- Неву, Мойку, канал Грибоедова;
- Таврический сад, Летний сад и некоторые другие парки;
- Небольшие 1-2-3 комнатные квартиры на престижных улицах;
4) Большинство дворовых квартир не имеют реальных шансов
быть расселенными;
5) Потенциально район перспективен - центр есть центр
