1. Территория
По правому берегу Невы: ул. Кржижановского - ул. Лопатина -
начало Мурманского шоссе - конец пр. Большевиков. По левому
берегу: часть Обводного канала (примерно до автовокзала) -
линия железной дороги на Москву - поселок Усть-Славянка.
Первая часть окаймлена со стороны Невы Октябрьской
набережной. Вторая - проспектом Обуховской обороны и далее
Рыбацким проспектом.
2. Типы объектов недвижимости
По-видимому, жилой фонд района можно разделить на следующие
зоны:
Улицы, примыкающие к ст.м. "пр. Большевиков" - микрорайон
(1).
Наиболее престижная часть из новостроек района частично
застроена и сформировалась почти полностью (пр. Большевиков,
Искровский, Солидарности, Коллонтай). Частично находится в
стадии активного строительства (Пятилеток, Дж. Рида,
Ворошилова, Российский проспект и т.д.) Микрорайон
представлен новым строительством 80-90 годов (от четной
стороны ул.Коллонтай до ул.Кржижановского). Здесь
представлены все серии современного блочного строительства
(кроме 504 Д и 121) и многоэтажные кирпичные дома в 12-16
этажей. В этой части Невского района основная часть -
строительства правого берега Невы. Большинство домов имеют
современные планировки, приличные кухни, неплохой внешний
вид. Часть микрорайона к северо-западу от нечетной стороны
ул. Коллонтай представлена и новыми домами (их все-таки
меньшинство) и старыми блочными домами (504, 606 серии,
"корабли"). Частично старые дома "спрятаны" за новыми (как
например, на пр.Большевиков, где вдоль проспекта современные
дома, а внутри, за ними, старые). Экологически район неплохо
выглядит. Самое главное, вредное производство - Невский
химкомбинат закрыт. Озелененность от ул.Кржижановского до
ул. Коллонтай низкая, кроме участка у ул.Дж. Рида и ул.
Бадаева. Дворы озелены мало. За ул.Коллонтай - достаточно
приличная зелень (сквер между ул. Подвойского и
Антонова-Овсе енко, зелень между ул.Коллонтай, Искровским
пр. и пр. Большевиков и очень зеленые дворы). Кстати, еще
лет 15 назад этот, примыкающий к Коллонтай лесок между
Искровским пр. и пр.Большевиков был настоящим болотом с
низкими рахитичными соснами и березами, мхом, кочками,
клюквой. По мере осушения болота, кочки как-то
выравнивались, сосны- березы подросли, появились дорожки,
стал парк - не парк - сквер. Квартиры в этом микрорайоне
покупаются довольно охотно. Это связано и с близостью к
центру и теперь уже неплохой экологией и, в основном,
хорошими планировками квартир ( есть и 137 серии с 15
метровыми кухнями в 3-х комн. квартирах, например, по пр.
Большевиков). При прочих равных условиях, квартиры в
кирпичных домах стоят на 5 -10% дороже аналогичных блочных.
Немаловажным положительным фактором является и сравнительная
близость мест отдыха (для владельцев дач скорее труда, чем
отдыха) по Колтушскому шоссе на Всеволожск и по Мурманскому
шоссе на Кировск и Петрокрепость, многочисленные гаражи (у
Дальневосточного проспекта, вдоль ул. Кржижановского) тоже
серьезный плюс для покупателей. Оживляет район и главная
водная магистраль микрорайона (кроме Невы) - речка Оккервиль.
Почему она так называется, информации не нашлось, но в
девятнадцатом веке она называлась Малой Охтой, затем рекой
Порховкой и Черной речкой. Вода в ней, конечно, грязная, но
вид из квартир, которые выходят на Оккервиль - неплохой.
Улицы, примыкающие к ст.м. "ул.Дыбенко" - микрорайон (2).
Престижность (и цены) ниже чем у микрорайона (1). Причины
достаточно просты: более старый жилой фонд, дальше от
центра, хуже транспортное сообщение, наличие рынка. И
действительно, за исключением некрупных пятен новых домов
(например: четная сторона пр. Большевиков от ст. м. ул.
Дыбенко), микрорайон застроен, в основном, старыми блочными
домами 504, 606 серий. В районе ул. Шотмана, Огнева,
Крыленко, по дворам улиц Дыбенко, Товарищеского проспекта и
т.д. много 5-ти этажных блочных "хрущевок". В микрорайоне
хуже с транспортом до метро (начало улиц Крыленко, Огнева -
особенно), все ориентируется только на одну станцию метро -
"ул. Дыбенко", в то время, как микрорайон (1) ориентирован
на две станции метро. Микрорайон имеет неплохое озеленение
по дворам , солидный парк, примыкающий к ст. м. "ул. Дыбенко"
и широкую зеленую полосу в сотню метров между ул. Крыленко и
Евдокима Огнева. Причина зелености понятна: то что построено
15-20-30 лет назад давно заросло, да субботники были с
воскресниками, и Горзеленхоз работал неплохо. Теперь же
новое строительство озеленяется вяло: и финансирование
недостаточное, да и ждут когда все пятно застроится и только
потом "зеленят". Микрорайон (2) заметно дешевле микрорайона
(1). Такое снижение цен связано не только с "минусами"
микрорайона, но, в основном, с тем, что (помните!?) жилой
фонд более старый, более дешевый (много хрущевок!). Для
аналогичных квартир, по-видимому, квартира-"двушка" стоит на
5-7 % ниже, чем в микрорайоне (1). На это снижение серьезно
влияет и то, что микрорайон (1) более социально однороден,
т.к. многие дома построены в последние годы и квартиры в них
приобретены за деньги, а не получены по ордерам в 70-е годы,
как в микрорайоне (2), когда за Веселым поселком была если
не недобрая слава, то уж точно не престижное это было место.
Говоря о минусах микрорайона (2), необходимо помнить, что
здесь есть неплохие кирпичные дома - "точки" с приличными
квартирами, хотя и несколько устаревшими планировками (кухни
8-8,5 кв.м.).
Между улицей Новоселов, проспектом Большевиков и Октябрьской
набережной - микрорайон (3).
Жилой фонд не менее, чем на 30 % представлен "хрущевками".
Неважное транспортное сообщение. Несмотря на то, что
микрорайон ориентируется не только на ст.м. "ул. Дыбенко",
но и на станцию другой линии - "Ломоносовскую", добираться
до них довольно далеко. Близость для части микрорайона
станции Ломоносовская довольно призрачна - надо переехать
Володарский мост, а на нем часты транспортные "пробки".
Особенно неудобно добираться до метро с дальней части
Октябрьской набережной и пр. Большевиков. Большая часть
Октябрьской набережной между ул. Народной и пр. Большевиков,
а также дворы застроены "сталинскими" 3-5 эт. домами.
Остальная часть жилого фонда - 9 эт. блочные дома старых
серий с редкими (ул. Народная) вкраплениями кирпичных точек
постройки 70- х годов. Новое строительство в микрорайоне
идет чрезвычайно вяло. Дополнительно из "плюсов" - хорошая
озелененность дворов. В центре микрорайона (3) хорошая
зеленая зона - бывшая усадьба "Сосновка" с луговинами,
холмом, элементами паркового леса. Из "плюсов" - часть
квартир в домах, на Октябрьской набережной имеет вид на
Неву. Здесь не только "фирменные" сталинские дома, но и
сталинские дома 30 годов - достаточно невзрачные и унылые
строения. Это единственная часть набережной ( кроме
маленькой "точки" из нескольких сталинских домов в районе
Киновеевского кладбища) где имеется сплошная жилая
застройка. Частично это благообразный вид на зелень
Куракиной дачи, частично на заборы и корпуса с трубами
комбината цветной печати и завода "Большевик".
Ст.м. "Елизаровская" - ст.м. "Ломоносовская" (до бульвара
Красных Зорь) - микрорайон (4).
Микрорайон чрезвычайно пестрой градостроительной застройки.
Здесь и новые и старые "сталинские" дома и "хрущевки" и
старые блочные 9-этажки, и "немецкие" 2-3 этажные коттеджи
(строились немецкими военнопленными после войны) и кирпичные
точки, но совсем немного старого фонда. Спрос на квартиры в
этом районе довольно умеренный и определяется только не-
высокой ценой продажи. Из жилого фонда немного остановлюсь
на немецких коттеджах. Планировки квартир не очень хорошие:
кухни до 7 кв.м., комнаты от 11 до 18-19 кв.м. Большим
плюсом является отличный сухой подвал (вход в него из
квартиры) и в большинстве своем не подъездная система, а
отдельный вход в каждую квартиру для 2-х эт. домов, но
подъездная система для 3-х этажных. Эти бы коттеджи и в
более престижное место! Достаточным спросом пользуются
сталинские дома в районе Ивановской ул. (но не на самой
улице, где грузовой поток машин двигается и круглосуточно и
чрезвычайно плотно). Еще более высокий спрос на "сталинки",
смотрящие на бульвар Красных Зорь и Неву (зелень, тихо). Из
"плюсов" хорошая транспортная связь района (две станции
метро), близость центра города, хорошая озелененность дворов
(помните - старая застройка). Из больших зеленых пятен -
парк им. Бабушкина, зелень Куракиной дачи, сквер у метро
"Ломоносовская". Уровень цен - см. микрорайон (3). За
исключением "сталинских" домов в районе бульвара Красных
Зорь, где цены до 10 % выше чем за аналогичные квартиры у
ст. м. "Елизаровская".
Ст.м. "Пролетарская" - ст.м. "Обухово" - микрорайон (5).
Самые низкие цены в Невском районе. На несколько процентов
ниже, чем в микрорайоне (3). Микрорайон лежит между
промзоной вдоль Невы (завод "Большевик") и железной дорогой
(объединение "Звезда"). К слову сказать и жилого фонда здесь
немного. Чуть-ли не все улицы перечислю: пр. Обуховской
обороны, 5-й и 2-й Рабфаковский переулок, Рабфаковская
улица, Запорожская, Грибакиных, Бабушкина - и все. Дома в
основном - "хрущевки", но есть и 9 эт. блочные и "даже"
кирпичные точки. Обратите внимание, что многие 3-х комн.
квартиры здесь в "хрущевках" - "распашенки", но есть и новые
дома у "Речного вокзала". Экологический "минус" с большой
буквы, перебивает и хорошую транспортную сеть (две станции
метро "Пролетарская" и "Обухово" (завод Большевик - бывший
Обуховский завод) и близость ж/д станции "Обухово" (дачи) и
компактность района и наличие спорткомплекса "Спартак" со
сквером. Строительство в микрорайоне не ведется (дом - два
разве это строительство?). Более низкие цены на жилье в
городе найти трудно. Разве что где-то в дальней части
Красносельского района (Сосновая поляна) или дальняя часть
Красногвардейского района (за ул. Коммуны). Да и то вряд ли.
Ст.м. "Рыбацкое" - микрорайон (6).
Новый район, который стал застраиваться в 80-е годы. Дома в
основном 137 серия, 600.11, 606, 121 серии. Порядочно
кирпичных современных домов. Ни "хрущевок", ни "сталинских"
домов, тем более старого фонда нет. Дома 137 серии имеют
зачастую в "трешках"15-ти метровую кухню. В связи с
компактностью микрорайона (6) многие дома имеют вид на Неву.
На противоположном берегу пос. Новосаратовка - виден весь
срез современной жизни от ветхих изб с кривым палисадником
до 3-х эт. краснокирпичных домов с бетонными заборами.
Никаких набережных нет - почти идиллический пейзаж
среднерусской реки. Район территориального развития не
имеет: зажат между промзоной завода "Большевик", Южной
водопроводной станцией, Невой, Октябрьской ж/д и промзоной
между Рыбацким (название возникло в 18 веке из Рыбной
слободы, которая поставляла рыбу в столицу. А рыбаки сюда
были переселены из деревень по берегам Оки и поселком
Усть-Славянка. Компактность микрорайона (6) дает реальную
возможность надеяться, что постепенно (а район для
современного СПб застраивается достаточно активно)
застроится полностью и районная администрация займется
наконец приведением в порядок набережную (Рыбацкий проспект
- такое впечатление по состоянию проезжей части, что прошла
танковая колонна и не одна ) и озеленением внутри района,
которое, увы, в зачаточном состоянии. Из "плюсов" отметим
близость из любой точки микрорайона (6) до станции метро
"Рыбацкое" (пешком до 15 минут), совмещенность станции метро
и станции по железной дороге, близость дачных зон в районе
Кировска и Петрокрепости.
3. Экология и рекреация
Из промышленных зон следует назвать комбинат им. Тельмана,
АО <Пластмассы>, ТЭЦ, комбината цветной печати, завод
<Большевик>, Невский машиностроительный и др. Экологическая
обстановка неблагоприятна, чему также способствуют
промышленные предприятия близко расположенного Колпинского
района. Производимые выбросы не имеют достаточного
пространства для рассеивания, и ветра не уносят их за
пределы района. Из семи категорий вредности загрязняющих
веществ в атмосфере воздуха (первая самая благоприятная)
большинство территорий попадает 6 категорию. Озелененность в
районе достаточно низкая.
4. Транспорт
Уровень обеспеченности транспортом можно назвать достаточно
хорошим. Несколько станций метро: пр. Большевиков, ул,
Дыбенко, Елизаровская, Ломоносовская, Пролетарская, Обухово,
Рыбацкое. Автомобилисты испытывают неудобства в основном
около мостов через р. Неву - пробки. Состояние дорожного
фонда удовлетворительное.
5. Тенденции рынка недвижимости в районе
1) Район состоит в подавляющем большинстве из домов,
построенных в послевоенные годы. Значительная часть домов :
"хрущевки", блочные дома старых серий постройки 60-70 годов;
2) Наибольшим спросом в Невском районе пользуются
квартиры в микрорайоне - вокруг и около ст. м. "пр.
Большевиков" и частично сталинские дома в районе ст. м.
"Ломоносовская";
3) Большая часть Невского района не перспективна для
опережающего роста цен на квартиры по сравнению со средними
ценами других "спальных" районов;
4) Диапазон цен на аналогичные квартиры в пределах
Невского района, может изменяться до 10-15 % в зависимости
от престижности микрорайона;
5) За последние годы часть Невского района (особенно
р-н метро "Большевиков" за счет строительства Ледового
дворца) существенно повысили свой рейтинг престижности среди
"новых" районов города;
6) Район ст.м. "Пролетарская" и "Обухово" -
микрорайон самых дешевых квартир в Спб.
