1. Территория
Приморский район один из самых больших районов города. Его
границы: Малая Невка - Большая Невка - улица Кантемировская
- улица Студенческая - станция Ланская - линия Октябрьской
железной дороги на Выборг. Район граничит по суше с
Курортным районом и Выборгским районом, по воде с
Петроградским и Василеостровским.
2. Типы объектов недвижимости
Немного статистики: по продажам Приморский район в числе
лидеров среди спальных районов города. По-видимому, жилой
фонд района можно разделить на следующие зоны:
I. Микрорайон вблизи станции метро "Черная речка".
Он в основном представлен "сталинскими" домами, домами
рубежа 60-х годов по времени строительства, не
"сталинскими", но очень похожими на них по планировке и цене
(дома из белого кирпича, не оштукатуренные), "хрущевок",
небольшого количества домов блочных и кирпичных 70-х годов,
немецких коттеджей (у бывшего кинотеатра "Юность"). Есть и
чуть-чуть домов старого фонда, но не совсем уж очень
"старого", а где-то начала ХХ века. (например, по набережной
Черной речки). "Сталинские" дома в I микрорайоне одни из
самых дорогих в городе. Уступают по цене только Московскому.
Самые элитные улицы: Сестрорецкая, Школьная, Карельский
переулок, Савушкина (она, правда, похуже - трамвай и
довольно сильное транспортное движение). Найти продаваемую
квартиру здесь - очень непросто. Высокая цена как всегда
результат двух обстоятельств: недостаточного количества
предлагаемых квартир и высокого спроса. И многие опытные
агенты наверняка вспомнят из своей личной практики, как им
трудно давался поиск "а ля" "сталинской" квартиры на этом
пятачке. Аналогичная история для домов "сталинских" и
старого фонда вдоль набережной Черной речки и с видом на
нее. Правда, не по всей набережной, а начиная где-то со
Старобельской улицы. Ближе - дешевле, поджимает промзона
Абразивного завода. Кроме качественного жилья, вдоль Речки
есть и "хрущевки", которые с видом на воду имеют
сравнительно высокую цену. Из минусов (и серьезных) _очень
интенсивное движение вдоль набережной. Микрорайоны вдоль
Ланского шоссе (Торжковская, Новосибирскя, Омская, Матроса
Железняка) смесь блочных домов-хрущёвок и десятка кирпичных
"хрущево-брежневок", девятиэтажных блочных домов и десятка
кирпичных точек постройки 70-годов. Из плюсов (не для самых
ближайших домов) _наличие Торжковского рынка на одноименной
улице. Своеобразной частью I является Приморский проспект. С
одной стороны отличный вид на Большую Невку, Елагин остров
(ЦПКиО), Каменный остров. Дома по проспекту чуть-чуть
состоят из домов "старого фонда" конца XIX - начала ХХ веков
(в архитектурном плане неинтересные), а в основном
"сталинские дома. Дома - не рядовые коробки, а с фантазиями.
То колонны, то большие балконы-веранды, то полукруглый
силуэт дома, то обильная лепка по фасаду. Во дворах много
зелени. И очень "маленький" минус - транспорт, транспорт и
еще раз транспорт по Приморскому проспекту. По нему машины
(если бы только легковые) движутся и в сторону Лахты, и в
Сестрорецк, и в Выборг, и к госгранице. По мере
автомобилизации всей страны движение по проспекту-шоссе все
уплотняется и уплотняется. Но есть и приятные
новости-закончены работы по расширению проезжей части -
введена в строй Ушаковская развязка. Основная масса домов по
Дибуновской и перпендикулярным улицам (Оскаленко,
Шишмаревскому переулку, Покрушева) _ "сталинские" рядовые
дома и "немецкие" коттеджи. Устойчивым спросом пользуются
квартиры в коттеджах. Особенно, если из квартиры
индивидуальный и единственный вход в подвал. Весь микрорайон
не имеет больших зеленых пятен. Можно отметить большой сквер
между Шишмаревским переулком и улицей Академика
Шишмановского, сквер у кинотеатра "Максим" (Ланское шоссе,
далее проспект Смирнова, потом снова Ланское шоссе), сквер
вдоль широкой Омской улицы, сквер, примыкающий
непосредственно к метро "Черная речка". Вот и все. Но! В I
очень много зелени по дворам, дворы просторные и довольно
ухоженные.
II. Микрорайон у станции метро "Пионерская"
(Комендантский аэродром).
Микрорайон Комендантского аэродрома застраивался,
начиная с 70-х годов. В начале малоинтересными "кораблями",
домами 504 и 600,11 серии, а затем понемногу уплотнялся 606
серией, точечными кирпичными домами, старыми 137 сериями.
Условно ограничим этот район до улицы Маршала Новикова.
Реализация квартир в микрорайоне идет достаточно успешно.
Причины этого не в том, что здесь особенные квартиры, а в
том, что дома в находятся на расстоянии 20 минут пешком до
станции метро "Пионерская". Напомню вам, что выехать и
въехать в метро "Пионерская" не всегда удается, так как
пропускной способности не хватает. Очереди на вход-выход,
регламентируемый и вход и выход. То только впуск, то только
наоборот. Кроме того, этот микрорайон наиболее благоустроен
и озеленен (хотя по сравнению с другими "спальными" районами
весьма скромно). Наряду с домами устаревших серий микрорайон
имеет вкрапления и современных блочных 9-14-ти этажных домов
и точечных кирпичных домов. Множество "пятен" застраиваются
и сейчас, но II не лидер нового строительства в Приморском
районе. Хорошо реализуемые квартиры 137 серии с большими
кухнями 10-15 кв. м. можно найти по границам микрорайона
(улица Маршала Новикова, проспект Сизова, средняя часть
проспекта Королева). Серьезный плюс микрорайона - "зеленые
легкие" - Удельный парк - большой, достаточно ухоженный, с
дорожками и скамейками. Из остальной зелени в II только
небольшие скверы.
III. Микрорайон у озера Долгого.
Микрорайон III отличается от
II домами улучшенных серий: 600.11.96, 600.11.у, 504Д, 606М.
Большие кухни, кладовки, даже увеличенные ванные комнаты.
Невыгодно отличается еще предстоящей на несколько
десятилетий строительной площадкой во всеми вытекающими
последствиями: "канавно-кучным" рельефом, низкой
озелененостью (вплоть до полного ее отсутствия). Микрорайон
III - основное место современного жилого строительства в
Санкт-Петербурге. Инфраструктура за последние год-два стала
терпимой (школы, магазины, поликлиники, службы быта), но не
более, и еще далека от густоты старых "спальных" районов.
Строюся все новые дома, и как принято в Санкт-Петербурге -
клочками. Почему-то микрорайоны застраиваются не сразу
полностью, а строители выходят на новые микрорайоны, а
старые потом многолетне и вяло достраиваются. Тем не менее,
III стал пользоваться большим спросом, чем раньше. Причины и
в некоторой уже культурной-бытовой освоенности территори, и
вступившей в строй станции метро на Комендантской площади
(стык проспекта Испытателей, Комендантского проспекта, улицы
Гаккелевской и улицы Уточкина), и в том, что много домов
здесь - квартиры только за деньги, то есть пооднороднее
публика. Немаловажным плюсом являются и сравнительно легко
решаемая проблема гаражей, и решаемая по сравнительно
невысоким городским ценам. Более низкие цены в районе улицы
Шаврова, дальней части Планерной улицы, последней трети
Камышовой улицы и Богатырского проспекта. Более высокие -
Королева, Ольховая, Комендантский проспект. Основной
критерий цены для равного по качеству жилья - удаленность от
станции метро "Пионерская", а теперь и "Комендантская". По
генплану развития Санкт-Петербурга в районе улицы Камышовой
планируется перенести Ленинградский зоопарк и соорудить
что-то среднее между Диснейлендом и Технопарком. Возможно
это когда-нибудь и будет. Серьезный плюс микрорайона,
который, увы, пока мало ценится - близость Юнтоловского
лесного массива. Это огромный лес (никакого сравнения по
площади со всякими-там "Сосновскими" и "Удельными" парками -
многократно больше). В массиве и участки леса, и поляны, и
болота. Не надо никуда ехать за грибами, ягодами, просто
погулять по лесу, покататься на лыжах - все рядом.
Несомненно, со временем массив окультурится и улучшится его
престижность. От жилых кварталов, Юнтоловка отделена
искусственно прорытыми осушительными каналами - Глухаркой.
Не знаю как взрослые, а дети там купаются. Несомненно,
повысил престижность микрорайона и путепровод от начала
улицы Планерной до Лахты напрямую. В конце 90-х годов в
районе проспекта Авиаконструкторов началось и коттеджное
строительство ("таун-хаусы") и малоэтажное строительство.
Это оживляет и архитектурно район и привлечет дополнительных
покупателей.
IV. Лахта.
Микрорайон IV-Лахта построен на намывной территории и
занимает небольшую площадь между Приморским шоссе и Финским
заливом. Район очень компактен. Улиц мало: Приморский
проспект, улица Савушкина, Школьная, Туристская, Беговая и
Яхтенная, и все. Район совершенно новый - начало застройки
80-е годы. Нет "кораблей", нет "хрущевок". Есть 137 серия,
600.11.96, 606 М, 600.11-у. Довольно много "точечных"
кирпичных домов и кирпичных "вставок". Дома, расположенные
на Приморском проспекте, имеют хороший вид: на Финский
залив, Васильевский Остров, устье Средней и Большой Невки,
Крестовский и Елагин Острова, Устье Невы. Большим
недостатком района является ее чрезвычайно низкая
"залесенность" (дворы и улицы очень голые) и неважное
обеспечение торговыми площадями. Из больших магазинов только
финско-российский большой универсальный магазин "Сива" (стык
Приморского шоссе и улицы Савушкина) с достаточно высокими
ценами. Есть еще "палаточный" рынок. Почти и все. Много еще
свободных пятен. Кое-где стоят строительные краны. Гаражей
внутри микрорайона нет. Ближайшая станция метро "Старая
деревня" - минут 10 на автобусе. Плюс в IV -близость к
Карельскому перешейку, Сестрорецку, Солнечному,
Зеленогорску. И действительно, ведь весь Санкт-Петербург
позади. Спрос на Лахту довольно умеренный. Спрос должен
повыситься в связи с обустройством района.
V. Коломяги.
Коломяги - самый молодой новый микрорайон города. Он стал
застраиваться только в 90-х годах. До того на его месте
находился частный сектор с деревянными домами и огородами.
Частный сектор частично снесли, а частично он остался
прижатым к линии железной дороги на Выборг. Улиц в
современных Коломягах мало: Вербная, Земской переулок, улица
Щербакова, Репищева. Район компактен. Хорошо смотрится,
когда подъезжаешь к Санкт-Петербургу со стороны Карельского
перешейка: современные 12-16 этажные дома среди небольших
деревянных домиков. Сам микрорайон внутри озеленен очень
мало. Дома в основном блочные: 137 серия, 600.11.96,
600.11-у - многоподъездные, кирпичных домов мало. Ближайшая
станция метро "Удельная" или "Озерки" (уже Выборгский
район). До метро можно добраться и пешком минут за 15. В
недалеком будущем, по мере благоустройства V престижность
микрорайона серьезно возрастет. Да и сейчас спрос достаточно
активен. В основном это из-за высокой концентрации домов с
кухнями 10-15 квадратных метров. Подъезд к V или через
Парашютную улицу или через железнодорожные переезды (что,
увы, не есть "хорошо", так как они часто закрываются -
пропускаются поезда).
3. Экология и рекреация
Загрязненность почв повсеместно "слабое" и только в районе
устья Черной речки "умеренное". Загрязнение атмосферного
воздуха. Самый хороший воздух в районе озера Долгого и в
Старой деревне. Хуже Комендантский аэродром, Коломяги. Более
3 ПДК вблизи станции метро "Черная речка" (Школьная,
Савушкина, Приморский проспект). Радиационная обстановка:
Радиационная обстановка удовлетворительная в целом по
району. Из промышленных зон следует назвать ПО <Знамя
Труда>, завод <Метробетон>. Озелененность в районе
достаточно высокая (Удельный парк, Строгановский сад,
Юнтоловская лесная дача, Новоорловский лесопарк др.).
4. Транспорт
Уровень обеспеченности транспортом можно назвать
удовлетворительным для пешеходов и хорошим для
автомобилистов. Несколько станций метро: Старая деревня,
Черная речка, Пионерская. Но все же этих станций
недостаточно. ст.м. "Пионерская" работает с ограничениями на
вход-выход. В северную же часть района можно попасть лишь с
помощью наземного транспорта (в том числе по ж/д).
Автомобилисты испытывают неудобства лишь на перездах через
ж/д пути, а также часто попадают в пробки на Приморском пр и
около ст.м. "Черная речка". Состояние дорожного фонда на
приличном уровне.
5. Тенденции рынка недвижимости в районе
1) Жилой фонд Приморского района представлен всеми
категориями домов; В чрезвычайно небольшой степени домами
старого фонда, в основном современной застройки от 60-х
годов до активно строящихся новых домов;
2) Квартиры в "сталинских " домах района одни из
самых дорогих в городе; Спрос выше предложений; Дефицит
продаваемых квартир;
3) В районе станции метро "Черная речка" активно и
быстро реализуются квартиры во всех категориях домов;
4) В микрорайонах III , IV , V недостаточная сеть
инфраструктуры: дороги, магазины, сфера быта, школа,
поликлиники и т.д. Отсутствие станций метро внутри
микрорайонов III , IV , V
5) Спрос в новых микрорайонах зависит не только от
параметров квартир, но и от расстояния до ближайшей станции
метро;
6) Ввод в строй новых станций метро, и
благоустройство микрорайонов приведет к серьезному росту
спроса на жилье в Приморском районе.
