+7 (960) 273 72 36
Агент по недвижимости
Воробьева Наталья Геннадьевна

 
 

Приморский район

 
 

1. Территория
Приморский район один из самых больших районов города. Его границы: Малая Невка - Большая Невка - улица Кантемировская - улица Студенческая - станция Ланская - линия Октябрьской железной дороги на Выборг. Район граничит по суше с Курортным районом и Выборгским районом, по воде с Петроградским и Василеостровским.

2. Типы объектов недвижимости
Немного статистики: по продажам Приморский район в числе лидеров среди спальных районов города. По-видимому, жилой фонд района можно разделить на следующие зоны:
I. Микрорайон вблизи станции метро "Черная речка".
Он в основном представлен "сталинскими" домами, домами рубежа 60-х годов по времени строительства, не "сталинскими", но очень похожими на них по планировке и цене (дома из белого кирпича, не оштукатуренные), "хрущевок", небольшого количества домов блочных и кирпичных 70-х годов, немецких коттеджей (у бывшего кинотеатра "Юность"). Есть и чуть-чуть домов старого фонда, но не совсем уж очень "старого", а где-то начала ХХ века. (например, по набережной Черной речки). "Сталинские" дома в I микрорайоне одни из самых дорогих в городе. Уступают по цене только Московскому. Самые элитные улицы: Сестрорецкая, Школьная, Карельский переулок, Савушкина (она, правда, похуже - трамвай и довольно сильное транспортное движение). Найти продаваемую квартиру здесь - очень непросто. Высокая цена как всегда результат двух обстоятельств: недостаточного количества предлагаемых квартир и высокого спроса. И многие опытные агенты наверняка вспомнят из своей личной практики, как им трудно давался поиск "а ля" "сталинской" квартиры на этом пятачке. Аналогичная история для домов "сталинских" и старого фонда вдоль набережной Черной речки и с видом на нее. Правда, не по всей набережной, а начиная где-то со Старобельской улицы. Ближе - дешевле, поджимает промзона Абразивного завода. Кроме качественного жилья, вдоль Речки есть и "хрущевки", которые с видом на воду имеют сравнительно высокую цену. Из минусов (и серьезных) _очень интенсивное движение вдоль набережной. Микрорайоны вдоль Ланского шоссе (Торжковская, Новосибирскя, Омская, Матроса Железняка) смесь блочных домов-хрущёвок и десятка кирпичных "хрущево-брежневок", девятиэтажных блочных домов и десятка кирпичных точек постройки 70-годов. Из плюсов (не для самых ближайших домов) _наличие Торжковского рынка на одноименной улице. Своеобразной частью I является Приморский проспект. С одной стороны отличный вид на Большую Невку, Елагин остров (ЦПКиО), Каменный остров. Дома по проспекту чуть-чуть состоят из домов "старого фонда" конца XIX - начала ХХ веков (в архитектурном плане неинтересные), а в основном "сталинские дома. Дома - не рядовые коробки, а с фантазиями. То колонны, то большие балконы-веранды, то полукруглый силуэт дома, то обильная лепка по фасаду. Во дворах много зелени. И очень "маленький" минус - транспорт, транспорт и еще раз транспорт по Приморскому проспекту. По нему машины (если бы только легковые) движутся и в сторону Лахты, и в Сестрорецк, и в Выборг, и к госгранице. По мере автомобилизации всей страны движение по проспекту-шоссе все уплотняется и уплотняется. Но есть и приятные новости-закончены работы по расширению проезжей части - введена в строй Ушаковская развязка. Основная масса домов по Дибуновской и перпендикулярным улицам (Оскаленко, Шишмаревскому переулку, Покрушева) _ "сталинские" рядовые дома и "немецкие" коттеджи. Устойчивым спросом пользуются квартиры в коттеджах. Особенно, если из квартиры индивидуальный и единственный вход в подвал. Весь микрорайон не имеет больших зеленых пятен. Можно отметить большой сквер между Шишмаревским переулком и улицей Академика Шишмановского, сквер у кинотеатра "Максим" (Ланское шоссе, далее проспект Смирнова, потом снова Ланское шоссе), сквер вдоль широкой Омской улицы, сквер, примыкающий непосредственно к метро "Черная речка". Вот и все. Но! В I очень много зелени по дворам, дворы просторные и довольно ухоженные.
II. Микрорайон у станции метро "Пионерская" (Комендантский аэродром).
Микрорайон Комендантского аэродрома застраивался, начиная с 70-х годов. В начале малоинтересными "кораблями", домами 504 и 600,11 серии, а затем понемногу уплотнялся 606 серией, точечными кирпичными домами, старыми 137 сериями. Условно ограничим этот район до улицы Маршала Новикова. Реализация квартир в микрорайоне идет достаточно успешно. Причины этого не в том, что здесь особенные квартиры, а в том, что дома в находятся на расстоянии 20 минут пешком до станции метро "Пионерская". Напомню вам, что выехать и въехать в метро "Пионерская" не всегда удается, так как пропускной способности не хватает. Очереди на вход-выход, регламентируемый и вход и выход. То только впуск, то только наоборот. Кроме того, этот микрорайон наиболее благоустроен и озеленен (хотя по сравнению с другими "спальными" районами весьма скромно). Наряду с домами устаревших серий микрорайон имеет вкрапления и современных блочных 9-14-ти этажных домов и точечных кирпичных домов. Множество "пятен" застраиваются и сейчас, но II не лидер нового строительства в Приморском районе. Хорошо реализуемые квартиры 137 серии с большими кухнями 10-15 кв. м. можно найти по границам микрорайона (улица Маршала Новикова, проспект Сизова, средняя часть проспекта Королева). Серьезный плюс микрорайона - "зеленые легкие" - Удельный парк - большой, достаточно ухоженный, с дорожками и скамейками. Из остальной зелени в II только небольшие скверы.

III. Микрорайон у озера Долгого.
Микрорайон III отличается от II домами улучшенных серий: 600.11.96, 600.11.у, 504Д, 606М. Большие кухни, кладовки, даже увеличенные ванные комнаты. Невыгодно отличается еще предстоящей на несколько десятилетий строительной площадкой во всеми вытекающими последствиями: "канавно-кучным" рельефом, низкой озелененостью (вплоть до полного ее отсутствия). Микрорайон III - основное место современного жилого строительства в Санкт-Петербурге. Инфраструктура за последние год-два стала терпимой (школы, магазины, поликлиники, службы быта), но не более, и еще далека от густоты старых "спальных" районов. Строюся все новые дома, и как принято в Санкт-Петербурге - клочками. Почему-то микрорайоны застраиваются не сразу полностью, а строители выходят на новые микрорайоны, а старые потом многолетне и вяло достраиваются. Тем не менее, III стал пользоваться большим спросом, чем раньше. Причины и в некоторой уже культурной-бытовой освоенности территори, и вступившей в строй станции метро на Комендантской площади (стык проспекта Испытателей, Комендантского проспекта, улицы Гаккелевской и улицы Уточкина), и в том, что много домов здесь - квартиры только за деньги, то есть пооднороднее публика. Немаловажным плюсом являются и сравнительно легко решаемая проблема гаражей, и решаемая по сравнительно невысоким городским ценам. Более низкие цены в районе улицы Шаврова, дальней части Планерной улицы, последней трети Камышовой улицы и Богатырского проспекта. Более высокие - Королева, Ольховая, Комендантский проспект. Основной критерий цены для равного по качеству жилья - удаленность от станции метро "Пионерская", а теперь и "Комендантская". По генплану развития Санкт-Петербурга в районе улицы Камышовой планируется перенести Ленинградский зоопарк и соорудить что-то среднее между Диснейлендом и Технопарком. Возможно это когда-нибудь и будет. Серьезный плюс микрорайона, который, увы, пока мало ценится - близость Юнтоловского лесного массива. Это огромный лес (никакого сравнения по площади со всякими-там "Сосновскими" и "Удельными" парками - многократно больше). В массиве и участки леса, и поляны, и болота. Не надо никуда ехать за грибами, ягодами, просто погулять по лесу, покататься на лыжах - все рядом. Несомненно, со временем массив окультурится и улучшится его престижность. От жилых кварталов, Юнтоловка отделена искусственно прорытыми осушительными каналами - Глухаркой. Не знаю как взрослые, а дети там купаются. Несомненно, повысил престижность микрорайона и путепровод от начала улицы Планерной до Лахты напрямую. В конце 90-х годов в районе проспекта Авиаконструкторов началось и коттеджное строительство ("таун-хаусы") и малоэтажное строительство. Это оживляет и архитектурно район и привлечет дополнительных покупателей.
IV. Лахта.
Микрорайон IV-Лахта построен на намывной территории и занимает небольшую площадь между Приморским шоссе и Финским заливом. Район очень компактен. Улиц мало: Приморский проспект, улица Савушкина, Школьная, Туристская, Беговая и Яхтенная, и все. Район совершенно новый - начало застройки 80-е годы. Нет "кораблей", нет "хрущевок". Есть 137 серия, 600.11.96, 606 М, 600.11-у. Довольно много "точечных" кирпичных домов и кирпичных "вставок". Дома, расположенные на Приморском проспекте, имеют хороший вид: на Финский залив, Васильевский Остров, устье Средней и Большой Невки, Крестовский и Елагин Острова, Устье Невы. Большим недостатком района является ее чрезвычайно низкая "залесенность" (дворы и улицы очень голые) и неважное обеспечение торговыми площадями. Из больших магазинов только финско-российский большой универсальный магазин "Сива" (стык Приморского шоссе и улицы Савушкина) с достаточно высокими ценами. Есть еще "палаточный" рынок. Почти и все. Много еще свободных пятен. Кое-где стоят строительные краны. Гаражей внутри микрорайона нет. Ближайшая станция метро "Старая деревня" - минут 10 на автобусе. Плюс в IV -близость к Карельскому перешейку, Сестрорецку, Солнечному, Зеленогорску. И действительно, ведь весь Санкт-Петербург позади. Спрос на Лахту довольно умеренный. Спрос должен повыситься в связи с обустройством района.
V. Коломяги.
Коломяги - самый молодой новый микрорайон города. Он стал застраиваться только в 90-х годах. До того на его месте находился частный сектор с деревянными домами и огородами. Частный сектор частично снесли, а частично он остался прижатым к линии железной дороги на Выборг. Улиц в современных Коломягах мало: Вербная, Земской переулок, улица Щербакова, Репищева. Район компактен. Хорошо смотрится, когда подъезжаешь к Санкт-Петербургу со стороны Карельского перешейка: современные 12-16 этажные дома среди небольших деревянных домиков. Сам микрорайон внутри озеленен очень мало. Дома в основном блочные: 137 серия, 600.11.96, 600.11-у - многоподъездные, кирпичных домов мало. Ближайшая станция метро "Удельная" или "Озерки" (уже Выборгский район). До метро можно добраться и пешком минут за 15. В недалеком будущем, по мере благоустройства V престижность микрорайона серьезно возрастет. Да и сейчас спрос достаточно активен. В основном это из-за высокой концентрации домов с кухнями 10-15 квадратных метров. Подъезд к V или через Парашютную улицу или через железнодорожные переезды (что, увы, не есть "хорошо", так как они часто закрываются - пропускаются поезда).

3. Экология и рекреация
Загрязненность почв повсеместно "слабое" и только в районе устья Черной речки "умеренное". Загрязнение атмосферного воздуха. Самый хороший воздух в районе озера Долгого и в Старой деревне. Хуже Комендантский аэродром, Коломяги. Более 3 ПДК вблизи станции метро "Черная речка" (Школьная, Савушкина, Приморский проспект). Радиационная обстановка: Радиационная обстановка удовлетворительная в целом по району. Из промышленных зон следует назвать ПО <Знамя Труда>, завод <Метробетон>. Озелененность в районе достаточно высокая (Удельный парк, Строгановский сад, Юнтоловская лесная дача, Новоорловский лесопарк др.).

4. Транспорт
Уровень обеспеченности транспортом можно назвать удовлетворительным для пешеходов и хорошим для автомобилистов. Несколько станций метро: Старая деревня, Черная речка, Пионерская. Но все же этих станций недостаточно. ст.м. "Пионерская" работает с ограничениями на вход-выход. В северную же часть района можно попасть лишь с помощью наземного транспорта (в том числе по ж/д). Автомобилисты испытывают неудобства лишь на перездах через ж/д пути, а также часто попадают в пробки на Приморском пр и около ст.м. "Черная речка". Состояние дорожного фонда на приличном уровне.

5. Тенденции рынка недвижимости в районе
1) Жилой фонд Приморского района представлен всеми категориями домов; В чрезвычайно небольшой степени домами старого фонда, в основном современной застройки от 60-х годов до активно строящихся новых домов;
2) Квартиры в "сталинских " домах района одни из самых дорогих в городе; Спрос выше предложений; Дефицит продаваемых квартир;
3) В районе станции метро "Черная речка" активно и быстро реализуются квартиры во всех категориях домов;
4) В микрорайонах III , IV , V недостаточная сеть инфраструктуры: дороги, магазины, сфера быта, школа, поликлиники и т.д. Отсутствие станций метро внутри микрорайонов III , IV , V
5) Спрос в новых микрорайонах зависит не только от параметров квартир, но и от расстояния до ближайшей станции метро;
6) Ввод в строй новых станций метро, и благоустройство микрорайонов приведет к серьезному росту спроса на жилье в Приморском районе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
по материалам 
 
     
Hosted by uCoz